Si vous êtes à la recherche d’un régime fiscal avantageux pour investir dans l’immobilier locatif en meublé, deux options s’offrent à vous : le LMP ou le LMNP. Bien que similaires, ces deux statuts ont des avantages et des inconvénients différents, qui dépendent notamment de votre situation personnelle. Dans cet article, nous vous expliquons les principales différences entre ces deux statuts fiscaux.
Définitions
LMP
Le statut de loueur en meublé professionnelle (LMP) s’applique exclusivement aux bailleurs qui mettent en location, à titre professionnel, des logements meublés.
LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif qui permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
LMP et LMNP : quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Les deux principales conditions à remplir pour qu’un propriétaire soit considéré comme un loueur en meublé professionnel sont un revenu annuel de la location meublée supérieur à 23 000 € et les revenus du foyer fiscal du propriétaire (salaire, pension, etc.) doivent être inférieurs à 73 000 €. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le propriétaire est automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel.
Par contre, si les deux conditions sont remplies, mais que le bailleur souhaite bénéficier du statut LMNP, ce n’est plus possible. La nouvelle loi mise en place en février 2018 a supprimé le critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les bailleurs LMP. Cela signifie que toute personne qui remplit les deux conditions ci-dessus est automatiquement considérée comme un loueur en meublé professionnel, qu’elle soit inscrite ou non au RCS.
LMP ou LMNP : Quel statut est le plus avantageux ?
Cela dépend votre situation. La chose la plus importante à garder à l’esprit est que le statut LMNP vous permet de déduire vos revenus locatifs de votre revenu imposable, alors que le statut LMP ne le permet pas.
LMP ou LMNP : La taille de votre patrimoine immobilier
L’importance de votre patrimoine immobilier est un élément important à prendre en compte pour déterminer le statut qui vous convient le mieux.
Dans le régime LMP, vous devez percevoir au moins 23 000 euros de revenus locatifs par an et ces revenus doivent dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Cela signifie que vous devriez posséder plusieurs propriétés ou immeubles locatifs, ce qui nécessiterait un investissement important (500 000 euros ou plus). Ce qui est hors de portée de la plupart des gens.
En revanche, dans le régime LMNP ne se préoccupe pas de la valeur de votre patrimoine immobilier. Dès lors que vous louez un espace meublé – aussi petit soit-il, comme un studio ou une chambre de service – vous êtes concerné. Cela fait du régime LMNP une option plus accessible pour de nombreux investisseurs.
Il est important de peser le pour et le contre de chaque statut avant de prendre une décision. Réfléchissez au montant des revenus locatifs que vous pouvez raisonnablement générer, ainsi qu’à votre capital disponible. Parlez-en à un comptable pour vous aider à choisir la meilleure option pour vous.
LMP ou LMNP : La fiscalité
Sur le plan fiscal, les statuts LMP et LMNP sont basés sur le système BIC, avec deux options au choix : le BIC ” réel ” ou le BIC micro. La première est que le BIC ” réel ” vous permet de reporter vos déficits locatifs sur votre revenu global sans amortissement pendant une période de six ans. La seconde est que les locations meublées sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans le cadre du LMNP, alors que celles soumises au statut LMP en sont exonérées sous certaines conditions. Cela signifie que les investisseurs qui choisissent l’option LMNP devront payer des impôts sur leurs revenus locatifs, qu’ils soient ou non supérieurs à leurs charges. Toutefois, ils peuvent être en mesure de demander certaines déductions liées à leur propriété, ce qui pourrait réduire leur charge fiscale globale.
LMP ou LMNP : La gestion des biens immobiliers
La gestion d’un bien immobilier est une tâche importante qui ne doit pas être prise à la légère. Lorsqu’il s’agit de la gestion d’un bien immobilier, le statut LMNP est la meilleure option. Le loueur en meublé professionnel (LMP) est, en effet, soumis à des contraintes beaucoup plus complexes et exigeantes que le statut LMNP.
Le LMP exige que vous fassiez appel aux services d’un professionnel, comme un expert comptable agréé, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine. Cela peut être coûteux et prendre du temps, c’est pourquoi le statut LMNP est la meilleure option.
LMP ou LMNP : L'expert-comptable est-il obligatoire ?
Il n’y a pas de réponse définitive en ce qui concerne le recours à un expert-comptable pour les personnes ayant un statut LMP ou LMNP. D’une part, il existe certaines exigences à respecter pour conserver ce statut juridique. Mais d’autre part, le recours à un expert-comptable n’est pas forcément obligatoire, mais très conseillé dans tous les cas.
Avant de discuter du recours à un expert-comptable pour les personnes ayant le statut de LMP ou de LMNP, il est important de comprendre d’abord ce qui est nécessaire pour conserver ces statuts. Pour avoir un statut LMP, les personnes doivent se conformer à certaines exigences comptables et financières. Cela signifie généralement qu’il faut tenir un registre de tous les revenus et de toutes les dépenses, ainsi que remplir des déclarations fiscales annuelles. Ainsi, le recours à un expert-comptable peut être utile pour satisfaire à ces exigences.
En fait, l’obligation comptable en LMP et LMNP dépend du régime de déclaration fiscale choisi. Si vous choisissez l’option BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) réel, vous devez tenir une comptabilité détaillée de tous vos revenus et dépenses. En revanche, si vous optez pour le régime micro-BIC, vous ne devez comptabiliser que vos revenus et vos charges locatives. Cela simplifie beaucoup les choses pour les investisseurs, et c’est pourquoi la plupart d’entre eux choisissent cette option.
En fin de compte, c’est à chaque personne ayant le statut de LMP ou LMNP qu’il appartient de faire appel à un expert-comptable. Il y a des avantages à faire appel à un expert-comptable, mais il y a aussi des coûts associés à cette décision. Il est important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision finale.
